陳諶理事長：主席、各位委員。本人謹代表估價業者就今天的討論題綱提出幾點意見。第一個就是「都市更新的現況與窒礙之處」，大概就一般民眾來講，他們最想知道的是更新完之後他們到底分到多少？可是在現在的制度設計裡面，一開始這個東西都講不清楚，一定要等到審議完了才能確定到底是分到多少，因此實施者跟民眾之間常常就已經有隔閡，民眾會認為實施者為什麼不跟他們講清楚到底能分多少，那實施者就有藉口了，就是不到審議完他真的不知道能夠分多少，這也造成民眾跟實施者相互之間有一點隔閡跟不信賴。
這裡面最大的幾個關鍵問題，第一個是容積獎勵的額度，目前是透過審議來給容積獎勵額度；第二個是共同負擔的部分，共同負擔的費用也是要透過審議，這就變成在分配上面它是一個浮動的情形，要看審議委員審完之後是什麼結果，最後才能夠確定。
我個人認為目前在容積獎勵給予這部分，其實可以讓它很明確化，只要條件符合就是有、不符合就沒有！有跟沒有的標準非常明確，不需要經過審議，這個我覺得是應該可以做得到的。另外一個就是共同負擔的部分，目前臺北市或新北市大概都有訂了一個提列標準，可是即便是提列標準出來了，它並沒有一個很明確的計算依據，因此在審議的時候，即便實施者是按照提列標準來提列，比如說風險管理費提列12%，這按照標準所訂是可以的，可是到審議的時候，委員還是會要求能不能再降低一點？這一調整的話，因為審議是包括權變、分配等都做完了，之後再來調這個，原來所有的分配基礎都會去動到，我覺得像這樣的部分其實沒有必要，既然能夠訂標準，那就把這個標準訂得非常明確，「有」就是這個標準，不需要在審議的時候再去調個1%、2%，事實上這對大家來講不見得都有好處。
這其中幾個議題我就跳過去了。再來我就第四個題綱「未經政府劃定應實施都市更新地區，得否由居民申請都市更新？」提出意見，目前當然是開放民眾可以申請，但是我認為以臺北市過去用公劃方式來執行更新的結果來看，反而公劃的地區沒有實施者願意進去，因為公劃的地方都過於窳陋，單獨一個實施者進去做小範圍的更新，事實上它更新後的結果，那個售價不會很好；在售價不好的狀況之下，地主分回的比例就會很低，因此地主通常也不會接受，而建商也不願意進去。所以政府到公劃完了以後，又有一個所謂時程獎勵的時間遞減問題，就是在劃完以後又沒辦法做，到最後時程獎勵不見了，那反而是不利的。另外就統計數字來看，臺北市光是耐震不符合標準的房屋，我記得上次是講三十幾萬戶，這些幾乎都不是在公劃範圍內，那這些要不要改建？如果就安全的角度來看，是要改建的，政府既然現在避免去做公劃，又不讓民眾自己來申請更新，那勢必就沒辦法走得通，所以像這些地區我覺得還是要開放，當然可以適度就同意比例規定要怎麼去變動，但是我覺得這個還是需要開放的。
至於所謂「事業概要、事業計畫及權利變換計畫之同意比例應如何調整？」的問題，我覺得權利變換本身應該是沒有同意比例的問題，因為權利變換是在協議合建走不通的情形之下，才會去走法定的分配方法，既然是法定的分配方法，怎麼還有同意不同意的問題？既然不同意協議合建，又不同意權利變換，那事實上就沒有第三個分配方法了，沒有道理說「協議合建不同意了，在權利變換時還要再加個同意書」，這就很奇怪！當然我們現在的設計是希望把權利變換跟事業計畫併送，在併送之際，事業計畫的同意比例是視同對權利變換的同意啦，我覺得如果機制是這樣設計，應該是比較合理的。
在「同意書經簽署後，於計畫核定發布實施前得否無條件撤銷？」這部分，我覺得如果是現行由官方來主導更新，那當然這些都沒有問題；可是如果由民間的建商或實施者來執行更新的話，那麼實施者在這個計畫核定前，他事實上就要投入好幾千萬元，因此實施者一定要拿到這個同意比例以後，他才能夠去送、才願意去投這個錢。如果在這個之前都可以無條件撤銷，那麼對於實施者已經投入的這些費用，嚴格來講是太沒有保障了，隨時都可以撤的話，那實施者為什麼要花這麼多錢來做這件事情？所以我相信實施者在沒有獲得足夠的同意比例之前，他也不敢輕易去送計畫；如果說送了計畫後同意比例還可以輕易撤銷，那我想將來實施者投入更新的意願就會更低！所以我覺得在制度設計上，這個部分可能要再仔細考量一下。
關於第七點跟第八點這個強制拆除的部分，我覺得目前比較難的是，協議合建當然是走到100%，就沒有所謂拆除的問題，可是權利變換既然不以100%為條件，假如又不配合強制拆除的方式，那只要有一個人反對，事實上等於是整個計畫沒辦法執行，這種情形事實上對於實施者投入的意願來講，相當程度上也會有障礙，如果實施者認為將來只要有一戶反對，那前面所有的努力都會白費掉的話，那乾脆就不要碰這一塊！這個我覺得是要看都市更新本意到底要做什麼，如果為的是整體社會居住環境或居住安全等等這些的考量，那麼事實上還是要配合一個機制，如果我們讓這個強制拆除的機制更為完善，或許是更好的。
關於「權利變換專業估價者之選任方式如何？」的問題，目前是說可以由地主代表或者跟實施者協議，不過這個地主代表我覺得是會有障礙的，事實上通常的狀況是地主裡面可能就有好多派，有人贊成、有人反對，所以到底誰可以來代表地主？這可能就產生一個很大的問題。如果要由地主用合意的方式來處理，我覺得這樣爭議更大，因為有人贊成、有人反對，到最後還是會有人反對。以到目前的狀況來看，權利變換裡面會有反對意見，尤其是認為估價不公平的這部分，其實都還是少數，就整個更新單元的人數來講都是少數，即便今天由地主來選定估價師，也不代表說將來就不會有人反對，所以我覺得「誰來選」，狀況並不會跟現在有什麼差別。
另外，以很多建商目前的情況來講，事實上他前期就會先投入了，會讓估價師先去估價，大致來概算將來的分配情形會是怎麼樣，然後去說服地主做整合，如果將來的選配方式完全是隨機式的，那事實上前端的整合工作、原來花了很多時間去整合的工作 ，可能一下子就破局掉！
至於協議合建是不是應該減稅？我認為目前的稅捐優惠只對權變適用，造成許多協議合建的人用假權變來包裝協議合建，這樣子其實是徒增審議上面的困擾，延長了審議時間，也增加政府很多的資源浪費，政府要花很多時間來審議，時間至少要延宕1年以上，這樣子我覺得對政府或社會都不是很有利。其實增值稅的減徵，目前來講是減徵40%，以最高稅率來講，也不過是少收十幾個%的稅；但是如果更新很順利的話，其實房屋稅的增加收益可能還遠比減徵的增值稅要大很多，畢竟房屋稅是每年在收的，而增值稅就只有那麼一次，所以我覺得這個部分就獎勵面來講，我們是在獎勵更新，而不是在獎勵權變，不是用手段來做為獎勵，應該是說目的是要更新，所以是就目的來獎勵，我覺得這個應該是不是可以再做一個調整？
以上就是我簡單的發言，謝謝。
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