詹順貴律師：主席、各位委員。我是詹順貴律師，針對這一次公聽會，我個人有幾點意見。因為我剛好承辦士林王家被強拆的案子，也間接算是大法官會議釋字第七○九號的催生者之一，所以我想先談釋字第七○九號解釋文，再談都更條例的幾個面向以及修法的建議。
第一點，剛才估價師協會陳理事長有提到，都市更新窒礙難行之處在於，每一個要參與都更的人對於他自己的權利價值並不清楚。除此之外，目前都更還是停留在舊式公寓的翻新，而非大面積的都市更新。既然不具備整體性，自然就無法復甦都市機能、達到都市更新條例第一條的立法目的。所以我們認為往後還是應該儘可能由政府加強辦理大面積的公辦都更；或是由政府整合好之後，再透過BOT、OT委外處理，這也是方式之一。目前民間自辦的都更還是停留在小面積、舊式公寓的翻新，我想除了取得容積獎勵之外，復甦都市機能的效果其實是非常有限的。
第二點，有關防災型都更的問題，我們可以回想一下，從921地震以來，包括331大地震以及去年幾次芮氏規模6以上的大地震，如果是位在車籠埔斷層帶的正上方，任何建築物都無法維存，但距離斷層帶較遠的地區，大家可以再仔細搜尋一下，造成嚴重災情的幾乎都是10層至14層的大樓，相對來講，真正因為地震倒塌而造成嚴重傷亡的公寓其實非常少，所以我們一直把防災型都更鎖定在4層至7層樓的公寓正不正確？其次，民主社會是不是應該要強調多元文化？如果我們要發展一座有文化脈絡的都市，是不是要容許多層次的都市紋理存在？在這樣的情況下，當然要考慮到老舊的房子也有成為歷史建築和古蹟的潛力。如果直接就認定老舊房子有危險、需要都更，那我想總統府應該是要優先被都更的地方。所以我們認為這一點應該要重新檢討，我們贊成有災害的地方要都更，但那應該取決於它的地質條件，而非只是很形式化、很刻板地認為只要是公寓就要進行防災型都更。關於這個部分，我認為應該要重新盤整，以地質條件作為防災型都更的判斷依據。
再回到釋字第七○九號的部分，這個解釋文最重要的當然是聽證的部分，這一點，我想未來鈞院會有共識的，為了符合大法官會議的解釋文，這是一定要做的。但是從解釋文來看，我們認為這次聲請釋憲並沒有非常地成功，一方面是因為大法官會議主張第二十二條並未違憲，這就會牽涉到第五個、第六個和第八個題綱。以第五個題綱為例，由於大法官會議解釋文認為第二十二條並未違憲，如果我們把同意比例提高，未來文林苑這類強拆的案件仍然會再度發生。可是試問大家，現在還有哪個地方政府真的有勇氣強制拆除？這可能會造成另外一個糾紛，更何況選舉快要到了。所以我們能否跳脫這個框架、重新思考？若參酌最近行政法院的案例，其實大法官會議解釋文對於第二十二條的說理是不夠清楚的，法律規定都更必須先徵求同意，請問如果無法100%取得同意的時候該怎麼辦？這些人被慣稱為釘子戶，其實我很不贊成這樣的用語。倘若屬於都市更新條例第六條、第七條的範圍，亦即政府優先劃定或應迅行辦理都更之地區，即使有不同意戶，由於條文已經預設這類都更案具有高度的公益性，那要不要考慮用徵收的方式來處理？因為徵收之後，你就可以拆除建築物，不用考慮強拆和提高比例的問題。這就是我主張的修法版本。
當然，目前大家對於徵收是有疑慮的，包含大埔事件，大家會認為徵收的審議不夠明確。其實我們可以反向思考，以第四個題綱為例，目前都更條例對於民間自辦案件有沒有很明確的審議標準？其公益性如何判斷？其實最近有幾個都更案被最高行政法院撤銷發回，意味著法院已經開始收斂，嚴格檢視都更的正當法律程序和審議有沒有被落實。最近地方上有好幾個案件，我們盼請蕭政次能要求地方政府匯集這些案例，像臺北市政府最近就有好幾個被撤銷的案例。其實不管是都更條例第十條或第二十二條，都應該明確地訂出正當的法律程序，亦即審議的標準、判斷的機制等，這樣才有助於制度的維護。當然，假設有不同意戶，但只要案子具有公益性，政府就可以徵收；而徵收的過程又經過公益性、必要性的審議，那就可以同時解決第五個、第六個和第七個題綱的問題。
關於第四個題綱，民間要在政府劃定應實施都更地區以外的地方自辦都更，當然是可以實行，只是門檻要提高一點；獎勵部分則與政府劃定都更實施地區採取相同的標準就好。此外，由於這屬於民間自辦的案件，是否該採徵收方式，當然就會有考量的餘地。
針對第6個題綱，我也支持如果事前有充分告知，資訊也有公開，那地主在簽署同意書之後就不應該貿然撤銷。不過資訊有無充分公開、有沒有向這些簽署同意書的人充分說明等，應該由都更實施者負舉證責任。最近最高行政法院有2個判決，法院認為當初所有權人可能是因為都更實施者答應給予一定的權利價值、承諾價值或合建條件才會簽署同意書。倘若事後因為都更審議被建議變更或是都更實施者調整設計，使得權利價值變更有所更動，那之前簽署的同意書就是無效的，應該要再重簽。這是最高行政法院在1個月前所做的判例，所以我們也盼請鈞院和內政部能斟酌這些問題。
前面這8個題綱的問題，我都簡單回答過了。關於第9個題綱有關估價師的選任方式，我比較期待估價師全國聯合會去思考一下，估價師本身是否具有公益上的使命？因為現況是只要都更實施者已聘請估價師來估價，不同意的地主想要再請估價師重新核算都更實施者聘請之估價師所計算的權利變換價值是否公平、合理，都沒有估價師願意接案。我們有問過，估價師幾乎都不敢接。因為只有都更實施者才會有比較多案源，所以單一地主想要聘請其他估價師重新估價時，只要估價師知道都更實施者已經介入這個案子，他們通常都不會接。關於這部分，我認為選任的方式可能不重要，估價師本身如何自我要求，讓估價的結果公開透明、禁得起檢驗，才是真正的關鍵，我們盼請全國聯合會陳理事長能把這個部分建構得更好一點。
至於協議合建的稅負是否應該減免？這一點我贊同。由於目前尚未導入徵收的概念，在這種情況之下，協議合建反而能真正避免文林苑這類強拆的事情發生。所以這部分，不僅應該給予稅負減免，甚至應該更積極一點，給予容積獎勵，因為這樣才能提供足夠的誘因，鼓勵都更實施者或建商積極爭取100%同意，以協議合建的方式來做，避免一些爭議。
最後一點，目前都市更新條例對於審議過程的規範並不是非常具體、明確，我們期待未來這部分的標準能和土地徵收條例一樣，把必要性等相關要件訂定清楚，再加上聽證程序，我想它的公信力就會比較高，這也是最高行政法院和中高行的要求，謝謝。
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